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《条例》释义·登记程序(上)
2016-1-8 信息来源:中国国土资源报  浏览:10994
 
 

  【编者按】 本期为《不动产登记暂行条例》(以下简称《条例》)释义连载之六,刊发第三章登记程序第十四条到第十八条的释义内容。 

  第三章   登记程序 

  第十四条【登记申请】 

  因买卖、设定抵押权等申请不动产登记的,应当由当事人双方共同申请。

  属于下列情形之一的,可以由当事人单方申请:(一)尚未登记的不动产首次申请登记的;(二)继承、接受遗赠取得不动产权利的;

  (三)人民法院、仲裁委员会生效的法律文书或者人民政府生效的决定等设立、变更、转让、消灭不动产权利的;

  (四)权利人姓名、名称或者自然状况发生变化,申请变更登记的;

  (五)不动产灭失或者权利人放弃不动产权利,申请注销登记的;

  (六)申请更正登记或者异议登记的;

  (七)法律、行政法规规定可以由当事人单方申请的其他情形。

  释义 

  本条是关于不动产登记申请的规定,并区分了共同申请和单方申请的情形。

  一、不动产登记以依申请登记为原则,其他登记为例外。 

  是否申请登记属于当事人的权利,登记机构不能强制。不动产登记以申请为原则,登记机构依职权登记和根据法院等的嘱托进行的登记属于例外。

  依申请登记的例外情形,具体而言,主要包括以下几种:

  一是查封登记的情形。查封登记是由登记机构按照法院的查封裁定书和协助执行通知书进行的登记,不需要申请。目前相关的规定主要有最高人民法院、国土资源部、建设部《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》(法发[2004]5号)以及中央纪律检查委员会、最高人民法院、国土资源部、住房和城乡建设部等单位关于印发《关于建立和完善执行联动机制若干问题的意见》的通知(法发[2010]15号)。

  二是登记机构可以直接进行变更登记的情形。如已登记的不动产所在地的地名发生变化的,登记机构可以不需要经过当事人申请直接办理变更登记,因为这种变化不影响当事人的实体权利。

  三是登记机构可依职权进行的注销登记情形。现实生活中存在不少原权利人怠于申请注销登记的情况,此时登记簿仍然记载为原权利人,与实际的权利状态不符,不仅容易造成登记簿管理上的混乱,还可能影响其他人的权利。特殊情况下登记机构可以基于职权直接办理注销登记;一般情况下,登记机构不得直接注销。

  二、不动产登记以共同申请为原则,单方申请为例外。 

  本条第一款明确了不动产登记以共同申请为原则。共同申请是不动产登记申请的一般方式,主要适用于因法律行为而产生物权变动的情形,如不动产买卖、交换、赠与、抵押等,这些行为都属于民事法律行为中的双方法律行为,需要双方意思表示一致才能成立。其中涉及第三人的,还应该征得第三人的意见。

  本条第二款明确规定了可以由当事人单方申请的情形。当事人单方申请情形有限,因此,本款采用了列举的方式对单方申请的情形进行了规定。单独申请的情形基本上可以分为二种:一是不存在不动产权利的交易,也就不存在对方当事人,只能单独申请;二是权利来源于法律的规定,不需要征得原不动产权利人的同意,也不必要求原权利人和现权利人一同申请。

  第十五条【现场申请和登记申请撤回】 

  当事人或者其代理人应当到不动产登记机构办公场所申请不动产登记。

  不动产登记机构将申请登记事项记载于不动产登记簿前,申请人可以撤回登记申请。

  释义 

  本条是关于现场申请登记和撤回登记申请的规定。

  一、现场申请登记。 

  本条第一款明确规定了申请登记的地点,即不动产登记机构办公场所。这便于登记机构准确了解当事人的真实意思表示,可以在一定程度上减少登记错误的发生。在某些特殊情况下,当事人无法亲自到场或者由于知识水平有限无法亲自完成手续复杂的登记申请,可以由当事人的代理人到场代其进行登记申请。

  二、登记申请的撤回。 

  本条第二款规定的是登记申请的撤回。撤回登记申请的时间应当在登记完成前,即登记机构将登记事项记载于登记簿前,形式应当是书面形式。虽然条例规定可以撤回登记申请,但是双方申请登记的,一方能否申请撤回?是否必须双方共同申请才能撤回登记申请?目前存在争议。

  第十六条【申请材料】 

  申请人应当提交下列材料,并对申请材料的真实性负责:

  (一)登记申请书;

  (二)申请人、代理人身份证明材料、授权委托书;

  (三)相关的不动产权属来源证明材料、登记原因证明文件、不动产权属证书;

  (四)不动产界址、空间界限、面积等材料;(五)与他人利害关系的说明材料;

  (六)法律、行政法规以及本条例实施细则规定的其他材料。

  不动产登记机构应当在办公场所和门户网站公开申请登记所需材料目录和示范文本等信息。

  释义 

  本条是关于申请登记所提交材料的规定。

  一、当事人申请登记需要自我提供相关材料。根据《物权法》第十一条的规定,当事人申请登记不仅要提供权属来源证明材料,而且要提供不动产界址、面积等自然状况的证明材料。对于不动产界址、面积等自然状况的证明材料,当事人无法提供的,可以委托专业技术单位通过权籍调查取得。

  二、当事人应当对所提交申请材料的真实性负责。 

  《条例》规定申请人应对申请材料的真实性负责,主要是为了明确登记各方的责任,在一定程度上防止登记申请人故意提供虚假材料欺骗登记机构的行为。

  三、当事人应当提交的主要申请材料。 

  1.登记申请书。登记申请书是由登记机构设计的,登记申请人填写的记载登记事项的文书,是除查封登记等特殊登记之外的任何登记当事人都必须提交的资料。

  2.申请人、代理人身份证明材料、授权委托书。这些都是能够证明登记申请人身份的材料,如自然人的身份证,法人的营业执照或者组织机构代码证等。委托代理人申请登记的,需要提供授权委托书以及能够证明委托事项、代理权限、委托期间等内容的材料,用以证明受托人的身份以及受托权限。

  3.相关的不动产权属来源证明材料、登记原因证明文件、不动产权属证书。这些材料都是用来证明申请人所申请登记的不动产的权属状况。

  4.不动产界址、空间界限、面积等材料。这些主要是用来证明不动产的自然状况。

  5.与他人利害关系的说明材料。如果涉及其他当事人,需要相关的证明材料。

  6.法律、行政法规以及本条例实施细则规定的其他材料。本项是一项兜底性的条款,如相应的税费缴纳凭证等。

  四、关于申请材料目录及示范文本的公示。 

  不同的登记类型需要提交的材料不同,同一登记类型需要提交的材料大致相同。在有些特殊情况下,当事人需要提交的材料较多。本条第二款要求登记机构将登记所需材料目录和示范文本等在自己的办公场所和门户网站进行公示,主要是为了方便群众申请登记。

  第十七条【受理】 

  不动产登记机构收到不动产登记申请材料,应当分别按照下列情况办理:

  (一)属于登记职责范围,申请材料齐全、符合法定形式,或者申请人按照要求提交全部补正申请材料的,应当受理并书面告知申请人;

  (二)申请材料存在可以当场更正的错误的,应当告知申请人当场更正,申请人当场更正后,应当受理并书面告知申请人;

  (三)申请材料不齐全或者不符合法定形式的,应当当场书面告知申请人不予受理并一次性告知需要补正的全部内容;

  (四)申请登记的不动产不属于本机构登记范围的,应当当场书面告知申请人不予受理并告知申请人向有登记权的机构申请。

  不动产登记机构未当场书面告知申请人不予受理的,视为受理。

  释义本条是关于不动产登记机构受理的规定。

  申请人提交登记材料后,不动产登记机构对登记申请进行审查,确定是否受理申请人提出的不动产登记申请。在这一环节中,登记人员需要对申请材料进行形式上的审查,通过这一程序,登记机构可以提前将明显不合法的登记申请排除,大大减轻其后的审查环节的工作量。

  本条第一款规定,不动产登记机构收到不动产登记申请材料后,分别按照下列情况办理。

  (一)是否属于登记职责范围。一是申请登记权利类型是否属于《条例》第五条所列举的权利类型;二是管辖方面的审查。如果申请登记的不动产不位于本登记机构管辖辖区,那么登记机构就无权对登记材料进行审查。

  (二)登记材料是否齐全。登记机构应当依据《条例》第十六条及有关规定审查申请人提供的登记材料是否齐全。

  (三)材料是否符合法定形式。对于申请材料不符合法定形式要求的,不能受理。

  申请人提交的申请登记材料一般情况下应当为原件,但并非要把这些原件都交由登记机构收存。如当事人的身份证,一般经登记机构查看并复印存底后即退还登记申请人。对于申请人只能提供复印件的,应当提供复印件与原件一致的证明。

  本条第一款第(一)项规定的是当事人提交的申请材料经过初步审查符合以上三个条件时,登记机构应当受理申请人的登记申请。一种情况是,初次提交的申请材料便符合以上三个要求的,登记机构应当受理。另一种情况是虽然申请人初次提交的申请材料不能完全符合以上三个要求,但是能够及时按照要求提交全部需要补正的申请材料的也应当受理。

  本条第一款第(二)项规定的是申请材料当场更正后的受理。登记申请人往往不具备专业的申请不动产登记的知识,提交的登记材料难免会产生各种错误。能够当场更正的错误,登记机构应当告知申请人当场进行更正,这也是便民的体现。申请人按照要求对申请材料进行更正的,登记机构应当受理。

  本条第一款第(三)项规定的是申请材料不齐全或不符合法定形式的处理。申请材料不齐全或者不符合法定形式的,登记机构应当当场一次性告知申请人需要补正的全部内容,不能无故分次告知或者干脆不告知申请人,否则会让当事人多次跑路,增加负担。申请人能够当场补正的且符合受理条件的,登记机构应当受理。否则将会给申请人和登记部门增加不必要的工作,严重影响登记效率。

  本条第一款第(四)项是关于不属于本登记机构职责范围的登记申请的处理。对于不属于本登记机构职责范围的登记申请,不能简单告知申请人不予受理,还应当当场告知申请人向有登记权的机构申请登记。

  登记机构按照本条规定的情况对登记申请进行相应处理后,应当用书面的形式及时通知申请人。书面通知上应载明不予受理的原因、申请人需要补正的内容、起诉或申请复议的机关及期限等。

  本条第二款是关于登记机构未履行当场书面告知义务视为受理的规定。登记机构对于不符合受理条件的登记申请,应当以书面形式当场告知申请人不予受理的结果,不能仅仅口头告知,否则视为受理。《行政许可法》第三十二条中也有逾期未书面告知视为受理的规定。

  第十八条【查验】 

  不动产登记机构受理不动产登记申请的,应当按照下列要求进行查验:

  (一)不动产界址、空间界限、面积等材料与申请登记的不动产状况是否一致;

  (二)有关证明材料、文件与申请登记的内容是否一致;

  (三)登记申请是否违反法律、行政法规规定。

  释义本条是关于查验登记申请材料的规定。实践中,登记机构工作人员最关心的是如何进行审查,是进行实质审查还是形式审查,登记机构尽到何种程度的审查义务之后不再承担登记错误责任等。

  关于登记机构应当采取实质审查还是形式审查,我国的法律法规甚至文件中对此问题都没有明确的规定。实质审查还是形式审查只是理论之争。无论采取何种形式的审查,登记机构都应当在其职权范围内,充分履行职责,尽可能保证如实、准确、及时地登记不动产权利及有关事项,避免登记错误。

  本条主要是对《物权法》关于查验规定的细化和落实。按照《物权法》第十二条第一项的规定:“登记机构应当履行下列职责:(一)查验申请人提供的权属证明和其他必要材料……”

  (一)应当查验的内容 

  一是不动产界址、空间界限、面积等材料与申请登记的不动产状况是否一致。该项工作通常可以通过审查调查测绘报告来进行。如在房屋初始登记中,登记机构通常都会要求开发商提供专业测绘机构出具的测绘报告,以此来判断申请登记的房屋的空间界限、面积等状况。二是权属来源证明材料和有关证明文件与申请登记的内容是否一致。权属来源证明材料包括不动产权属证书和登记证明等能够证明申请人不动产物权来源的证明材料。首先,登记机构要审查不动产权属证书和登记证明的真实性。其次,要就权属来源证明材料和有关证明文件与申请登记内容的一致性进行检验,通过与登记申请书等材料的比对,至少保证这些材料在表面上内容是一致的。三是登记申请是否违反法律、行政法规的规定。如果申请登记事项违反法律、法规的规定,不应登记。

  (二)不需要查验的内容 

  一般来说,不属于登记机构职责范围内的事项,登记机构不需要进行审查。如登记机构不需要对不动产物权交易的具体内容进行审查,因为这属于实体法的范畴。

  【执笔:国土资源部不动产登记中心蔡卫华、 张颖】


 
 
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