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王卫国:完善不动产登记是一项利民工程
2016-1-8 信息来源:中国不动产  浏览:8930
 
 

不动产权利构成了物权法的基石。物权法律关系包括两大方面,一是归属,二是利用。归属关系体现为物的所有和其他方式的合法占有,利用关系则体现为实物形态的使用(如耕种、建设)和价值形态的交易(如抵押、投资)。不动产登记是由法定机关将有关不动产物权及其变动事项记载于不动产登记簿的公示方式。这种公示具有法律上的公信效力。所以,当不动产的归属发生争议时,登记簿的记载就成为判定依据。同样地,当不动产转让时,受让方既可以在事前通过查询登记信息避免受欺诈的风险,也可以在事后通过办理登记使权利变动的事实依法获得确认。

我国的现行不动产登记制度始于20世纪80年代。当时,中央政府的土地管理、农业、林业、建设等部门分别建立了各自领域的土地和房屋的产权登记。30多年来,我国的不动产登记事业取得了长足进步,为改革和发展做出了重大贡献。但是,这种部门分割的格局也存在着规则不统一、信息分散和登记冲突等弊端。同时,在城乡二元体制下,农村的不动产登记体系远远落后于城市,城乡居民享受的公共服务严重不平衡。2007年颁布的《物权法》规定“国家对不动产实行统一登记制度”,明确了不动产登记制度的改革方向。党的十八大以后,此项工作正式提上日程。经过近两年的努力,《不动产登记暂行条例》(以下简称《条例》)和新的不动产统一登记机构终于走到了台前。

两个重大进步

与之前相比较,新的不动产登记制度有两方面的重大进步。

第一大进步是实现了不动产登记制度的统一。首先是结束了不动产登记由不同部门各自负责的“九龙治水”局面,有助于提高登记的效率和公信力,进一步强化产权保护,维护市场秩序。其次是结束了不动产登记城乡分割的二元格局,有利于提高农村不动产的保护力度,为农村不动产流转打下基础,促进城乡市场对接。

第二大进步是实现不动产登记制度的进一步规范化和信息化。首先是明确了登记机关的设置,特别是提出了登记队伍的专业化要求;其次是明确了不动产登记簿的基本技术规格,特别是关于登记簿电子化和永久化的要求;再次是明确了登记范围和登记程序,尤其在便利性和安全性方面有新的要求;最后是规定了登记信息的保护,特别是在实现相关行政管理部门信息互通共享的同时,重视对权利人财产信息的保护,包括共享机构的保密义务和对非权利人的查询限制。

这两大进步贯穿着一个核心的理念,这就是以人为本,以保障人民权益作为完善不动产登记制度的出发点和落脚点。因此,作为全面推进依法治国开局后的一项重要立法成果,《条例》和随即健全的不动产统一登记制度体系,反映了人民群众的利益需求,是稳定产权的安民工程、促进交易的便民工程和推助发展的利民工程。

安民、便民、利民

作为安民工程,新的不动产登记制度进一步明晰和稳定了产权,巩固了人民群众拥有财产的恒心。我国改革开放以来,随着经济的发展,绝大多数城乡居民都已成为拥有房屋所有权和各种土地使用权的“有产者”。2007年颁布的《物权法》规定国有住宅建设用地使用权到期后自动续期,赋予城镇居民在住房不动产上的恒定预期。2008年以来中共中央做出的改革决定,一再宣布现有土地承包关系保持稳定并长久不变,并积极推进集体经营性建设用地、农村宅基地有序入市流转,进一步强化了集体土地使用权的稳固性,拓宽了农民的致富空间。为了适应全面建设小康社会的需要,从《物权法》关于不动产登记的原则性规定到《条例》的出台,我国为建立更加规范、科学的不动产统一登记制度,迈出了坚实的步伐,取得了重要的成果。在制度更加科学、技术更加先进、操作更加专业的登记体系下,从公民到法人的各种民事主体,都可以获得更加清晰而长久的产权登记,享受更加严谨而可靠的产权保护和信息保护。

作为便民工程,新的不动产登记体系带来了登记规则的统一和登记程序的透明,以及登记信息采集、查询规则的健全和储存、验证技术的提升,进一步强化了登记公信,方便了交易,提振了人民置业兴业的信心。不动产作为长期存续的财产,人们对之既有稳定权利、定分止争的需求,也有便捷交易、有效流转的需求。权利的长期稳定可以提升人们在不动产上的利益预期,从而提高其市场价值。便捷、透明和高效的登记流程则可以降低交易成本,促进财产流通,带动货币融通,由此满足权利人利用财产的市场价值和信用价值,通过出租、出资、抵押、转让等各种交易方式获取财产收益和融资利益的需要,同时也满足相对人获得不动产从事生产经营、投资理财和生活消费的需要。此外,不动产交易的便利化还有利于城乡人口的双向流动,实现人民的迁徙自由和创业自由。

作为利民工程,新的不动产登记体系实现全国土地和房产信息的联网整合,有助于国家运用大数据技术以及卫星遥感等其他现代科技手段,科学地规划资源的配置、利用和保护,有效地把握产业、民生和生态环境的政策平衡,实现经济的持续增长和人民生活的持续提高。由此可见,无论是《物权法》还是不动产登记制度,都坚持个体利益与群体利益的统一,即个体福利的实现是社会进步的源泉,而社会利益的实现包含着每一个社会成员的福祉。

有恒产者有恒心

我们知道,不动产统一登记体系的建立和持续运行是一个庞大的系统工程,不仅需要制度的完善,也需要强大的财政支持。而这种财政投入所得到的回报,不仅是经济持续发展和民生不断改善,而且还有政治长期稳定。孟子说:“民之为道也,有恒产者有恒心,无恒产者无恒心。苟无恒心,放辟邪侈,无不为已。”这里讲的“恒产”,不仅指产业,而且指产权。没有可靠的产权保障,就不可能有长久稳固的产业。没有长久稳固的产业,人民就没有恒心,即长远的预期和坚定的信心。如果没有恒心,人们就会为非作歹,无所不为。反之,在保护恒产的制度下,人民就有恒心。有了恒心,就可以实现人人安居乐业,社会安定团结,国家长治久安。

《条例》出台以后,中央有关部门和地方政府将会密切配合,尽早完成不动产登记资料的整合和登记信息管理平台的建设,相关的实施细则、技术规范的制定也将迅速跟进,各级登记机构的设立和人员培训等工作也会尽快开展。我们相信,在全面推进依法治国的新形势下,不动产登记体系的完善过程将会呈现法治政府和服务型政府的新面貌,为全面建设小康社会的事业注入新的能量和新的活力。

(作者为中国政法大学国土资源法治研究院院长)


 
 
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