首页 -> 不动产登记 -> 理论研究
 
王利明:让《条例》成为“行动中的法”
2016-1-8 信息来源:中国不动产  浏览:23404
 
 

《条例》最大的亮点就是统一了不动产登记制度,在实施中应着重把握几大创新

3月1日实施的《不动产登记暂行条例》(以下简称《条例》)是《物权法》配套措施的重要内容,也是我国立法中的一件大事。《条例》共6章35条,对不动产登记机构、登记簿、登记程序、登记信息共享与保护等作出规定。

《条例》最大的亮点就是统一了不动产登记制度。登记是不动产物权的公示方法,行政机关长期以来将不动产登记视为其所享有的行政管理的职权,而不是作为一种物权公示方法,这就造成了登记机构与行政机关的设置与职能合一的问题。多个行政机关负责对不同的不动产进行管理,由此形成了分散登记的现象,如土地由土地管理部门管理,建设用地使用权登记也在土地管理部门进行;房屋由城建部门管理,产权登记也在该部门进行。

分散登记不仅影响不动产登记信息的全面公开和查阅,很难给交易当事人提供全面的信息,而且容易诱发欺诈行为,影响交易安全。同时,分散登记也给有关当事人造成极大不便。此外,分散的登记制度还容易造成房、地分别抵押和房产重复抵押的现象。有鉴于此,《物权法》第十条提出,要建立统一的不动产登记制度,但由于部门利益等诸多方面的原因,很长一段时间内都未能形成统一的不动产登记制度。《条例》的出台统一了不动产登记制度,这是对物权制度的重大完善,所以《条例》是《物权法》实施的最重要的配套法规。

在统一不动产物权登记制度方面,《条例》具有如下制度创新。

统一了登记机构。《条例》第六条明确规定,国务院国土资源主管部门负责指导、监督全国不动产登记工作,这就改变了长期以来形成的不动产由哪个部门管理,就由哪个部门负责登记的状况。根据《条例》的规定,不动产登记由不动产所在地的县级人民政府不动产登记机构办理,县级以上地方人民政府应当确定一个部门为本行政区域的不动产登记机构,负责不动产登记工作。《条例》规定,跨县级行政区域的不动产登记,由所跨县级行政区域的登记机构分别办理、协商办理,或者由共同的上一级人民政府不动产登记主管部门指定办理(第七条)。《条例》还对机构设置、簿册管理、基本程序、信息共享与保护提出统一要求,这就为不动产登记机构的统一奠定基础。

统一了登记内容。《条例》第二条明确了不动产的含义,将不动产扩展到海域等定着物,这就实现了和不动产登记内容的衔接。《条例》第五条明确了登记的不动产权利内容,将集体土地所有权,房屋等建筑物、构筑物所有权,森林、林木所有权,耕地、林地、草地等土地承包经营权,建设用地使用权,宅基地使用权,海域使用权,地役权和抵押权等纳入登记的内容,在此基础上构建了统一的不动产登记制度。

统一了登记程序。《条例》对登记的申请、提交材料的范围、初审受理、查验要求、实地查看、办理期限等均作出了系统、全面的规定。在登记程序的设定方面,《条例》充分尊重申请人的私法自治,为了便利当事人办理不动产登记,一是尽可能简化登记的手续,《条例》规定不动产登记机构能够通过实时互通共享取得的信息,不得要求不动产登记申请人重复提交(第二十四条)。二是要求登记机构受理后书面告知申请人,对不符合法定条件不予受理的,以及不属于本机构登记范围的,也要书面告知申请人,并一次性告知需补正内容或者申请途径;未当场书面告知申请人不予受理的,视为受理(第十七条)。通过当场告知,极大地便利了当事人办理登记手续。三是明确规定了登记机关办理登记的时间(30个工作日)。程序的统一为登记的统一创造了条件。

统一了登记机构的职责。依据《物权法》的相关规定,《条例》确立了不动产登记机构几项基本的义务:一是查验义务。《条例》第十八条对登记机关查验申请材料的内容和范围作出了细致的规定,明确了登记机关的查验职责。二是实地查看义务。《条例》第十九条对登记机关特定情形下的实地查看义务作出了规定, 完善了《物权法》第十二条第二款所确立的实质审查制度。依据该条规定,在如下情形下,登记机关可以对申请登记的不动产进行实地查看,包括房屋等建筑物、构筑物所有权首次登记,在建建筑物抵押权登记,因不动产灭失导致的注销登记,以及不动产登记机构认为需要实地查看的其他情形。三是调查义务。对可能存在权属争议,或者可能涉及他人利害关系的登记申请,不动产登记机构可以向申请人、利害关系人或者有关单位进行调查,申请人、被调查人应当予以配合。

建立了统一的不动产信息查询平台。一是国务院国土资源主管部门应当会同有关部门建立统一的不动产登记信息管理基础平台(第二十三条)。二是实现各级登记机关登记信息的共享。《条例》规定,各级不动产登记机构登记的信息应当纳入统一的不动产登记信息管理基础平台,确保国家、省、市、县四级登记信息的实时共享(第二十三条)。三是实现各部门之间的不动产登记信息的共享。《条例》规定,不动产登记有关信息与住房城乡建设、农业、林业、海洋等部门审批信息、交易信息等应当实时互通共享(第二十四条)。同时实现国土资源、公安、民政、财政、税务、工商、金融、审计、统计等部门不动产登记信息的互通共享(第二十五条)。通过不动产登记信息共享平台的设定,极大地方便了查询人查询不动产登记信息,查询人只要依法经过一个平台查询,就可以准确掌握相关的不动产登记信息,这对于保证登记内容的真实性、防止欺诈、维护交易安全具有重要意义,同时也便于机构高效开展登记审核工作。

《条例》的颁布,是我国立法进程中的一件大事,其对于确认和保护不动产权利、维护交易安全、保障市场经济的有序发展具有重要意义。然而,“天下之事,不难于立法,而难于法之必行”。为此,需要严格执法、公正司法,真正使《条例》从“纸上的法”变为“行动中的法”。(作者为中国人民大学常务副校长、教授)


 
 
打印 / 关闭
 
【相关文档】
 
联系电话:010-66558800  传真:010-66558844  热线电话:12336  Email:info@gtzyzcfl.com.cn
国土资源部不动产登记中心版权所有 Copyright?2003 - 2015 , All Rights Reserved .
京ICP备12039414号-1 京公网安备110102000666-1